Общая долевая собственность жильцов многоквартирного дома на технические помещения

Споры по поводу принадлежности подвальных помещений к общей долевой собственности жильцов многоквартирных домов является одним из насущных проблем в области жилищного права. Подвальные помещения предназначены для технического обслуживания дома, в них, как правило, располагаются инженерные коммуникации и иное необходимое оборудование, доступ к которому должен быть обеспечен для обслуживающей организации круглосуточно. Однако часто такие помещения застройщиком или муниципалитетом сдаются в аренду или вовсе оказываются в собственности коммерческих организаций, которые, в свою очередь, нередко производят перепланировку помещений без разрешительной документации, что может привести к разрушению здания.

На основании ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п.п. 1-2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, к общему имуществу в многоквартирном доме, в частности, относятся:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Как указал Конституционный суд в своем определении от 19.05.2009 г. № 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (Определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009 г. № 489-О-О).

В связи с этим подвальные помещения в многоквартирном доме могут быть отнесены как к общему, так и к самостоятельному имуществу, не связанному с назначением имущества как вспомогательного или обслуживающего другие помещения. К последним неприменимы ст. ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, поскольку они являются самостоятельным объектом прав и могут находиться в единоличной собственности.

Конституционный суд обратил внимание на необходимость на основании п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме обращения при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества к содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведениям о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Вместе с тем решение о том, является ли жилое помещение общей долевой собственностью или это помещение самостоятельного назначения принимается судами в зависимости от фактических обстоятельств дела и, как правило, заключения эксперта. При этом подвальные помещения, которые, казалось бы, обычно входят в состав общей долевой собственности, имеют в наличии инженерные коммуникации, судами могут быть признаны как самостоятельный объект недвижимости.

Как указал в своем постановлении от 15.12.2009 г. № 12537/09 Высший арбитражный суд РФ, наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Право общей долевой собственности возникает автоматически только на технические подвалы. Такой подвал должен быть изначально спроектирован как технический, а для признания его таковым должна быть необходимость открытого и постоянного доступа к находящимся в подвале инженерным коммуникациям и оборудованию.

Признать подвальные помещения общим долевым имуществом в новостройках гораздо проще. В то же время, если здание было построено в Советский период или ранее многое зависит от момента начала приватизации квартир в данном доме. В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. № 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений также не будет иметь значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Если в подвальном помещение была произведена перепланировка, и оно соответствует признакам самостоятельного помещения, это еще не значит, что оно не является общей долевой собственностью. Его статус будет определен в зависимости от того, для чего он был предназначен в момент приватизации первой квартиры в доме.

Данную категорию дел нельзя отнести к простым, и, как указывалось выше, многое будет зависеть от конкретных обстоятельств. В ходе судебного процесса могут также возникнуть неучтенные факты, которые при неправильном подходе могут обернуться против Вас. Поэтому при обращении за разрешением возникшего спора в суд необходимо грамотно составить исковое заявление, приложить все имеющиеся доказательства, подтверждающие Вашу правоту и активно участвовать в процессе.