расторжение договора аренды

Мы оказываем услуги в арбитраже (и в судах общей юрисдикции) по расторжению договора аренды. При оказании услуги наши юристы по расторжению договора аренды руководствуемся широкой и частной собственной судебной практикой. При защите прав клиента в оказании услуги по расторжению договора аренды мы руководствуемся нормами действующего гражданского законодательства и учитываем все особенности данной процедуры, которые описаны ниже.

Особенности расторжение договора аренды

Арендатор нерегулярно вносит арендную плату, арендодатель не ремонтирует систему кондиционирования, арендатор не желает освобождать помещение, препятствуя его реконструкции. Эти и другие подобные проблемы хорошо знакомы арендодателям и арендаторам во всем мире, но пути их решения в России вовсе не так просты. На этот счет в российском законодательстве содержится ряд неоднозначных, а зачастую и противоречивых положений полных ловушек для обеих сторон, поэтому способы выхода из таких ситуаций известны далеко не каждому. Арендодатель вправе в односторонне порядке прекратить действие договора. Это оговорено в ст. 619 ГК РФ. В этой статье указывается, что досрочное расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Первый случай: арендатор пользуется предметом аренды с нарушениями оговоренных условий. Конечно же, при однократном нарушении расторжение договора маловероятно, но если такое явление стало периодическим, то арендатор может в одностороннем порядке прекратить действие договора. Досрочно расторгнуть договор можно и в случае порчи арендатором имущества, при котором использование предмета аренды весьма спорно. Кроме того, арендодатель вправе прекратить действие договора в случае, если арендатор не платит два раза подряд. Кроме того, в случае, если капитальный ремонт лежит на плечах арендатора, то его отсутствие (ремонта) также может повлечь расторжение договора досрочно.

Согласованный вариант выхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным в том случае, когда обе стороны сохраняют нормальные деловые отношения. Совместные действия дают им равные возможности в поиске оптимального решения, которое может оказать существенное влияние на всю их дальнейшую деятельность. Кроме того, переговоры позволяют сторонам сохранить взаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажным фактором.

Однако если заинтересованные лица не желают или утратили возможность совместными усилиями выработать решение проблемы, им придется потратить значительно больше времени и средств на расторжение договора аренды.

Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе потерпевшей стороны Вопрос о праве "потерпевшей стороны" на расторжение договора аренды в одностороннем порядке отражен в российском законодательстве достаточно неопределенно. Противоречивые положения законодательства в сочетании с отсутствием регулирования по целому ряду пунктов порождают у комментаторов противоположные мнения.

Единственное, что можно утверждать, это то, что российское законодательство не предусматривает автоматическое возникновение права на одностороннее расторжение договора аренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств.

Наиболее широкое распространение находит точка зрения о правомерности одностороннего расторжения только при наличие в договоре аренды специальных положений о порядке его расторжения. Заинтересованные стороны могут рассмотреть этот вопрос при разработке нового договора аренды или в процессе внесения изменений в уже существующий. Вместе с тем, в процессе обсуждения подобных положений, необходимо предусмотреть все возможные риски, чтобы окончательный вариант договора полностью соответствовал требованиям сторон.

Некоторые отечественные юристы утверждают, что одностороннее расторжение договора аренды по российскому законодательству вообще невозможно, даже если в договор внесено специальное положение по этому вопросу. В связи с этим, одностороннее расторжение может привести к судебным разбирательствам, в ходе которых истец может доказывать незаконный отказ одной из сторон от исполнения своих обязательств по договору аренды.

Если разрешение проблемы путем переговоров невозможно, а сам договор не содержит подходящих положений о его расторжении в одностороннем порядке, единственной возможностью его досрочного расторжения остается обращение одной или обеих сторон в суд. Стоит, однако, повторить, что положения российского законодательства по этому вопросу содержат значительные пробелы и допускают неоднозначное толкование, поэтому судебные решения и юридические заключения могут основываться на трактовке различных частей кодекса. Зачастую решение суда по расторжению договора аренды целиком и полностью зависят от действия представителя арендатора и арендодателя (юриста).

При этом российские судебные органы могут отказать в рассмотрении данного вопроса, если сочтут, что не обладают необходимыми полномочиями для его решения. В целом, серьезное нарушение обязательств или изменение ситуации, противоречащее интересам одной из сторон, являются достаточным основанием для расторжения договора. C другой стороны, намерения осуществить перепланировку помещения или избавиться от отягощающего обязательства для этой цели явно недостаточно.

Заявление в суд по расторжению договора аренды может быть подано только после соблюдения процедуры досудебного урегулирования спора (претензионный порядок расторжения договора аренды). Способы и сроки вынесения подобного предупреждения зависят от обстоятельств. Период между подачей заявления в суд и его рассмотрением также зависит от графика рассмотрения дел в суде. Обычно слушания в суде проводятся не раньше, чем через один, два месяца после подачи заявления. Судебные решения могут быть опротестованы, что может привести к дополнительной отсрочке и издержкам.